房地产法自考有哪些考试重点？ 从网络自考平台小编开始就简单谈谈这个问题。

房地产法自主性试验包括房地产市场调查含义、房地产市场调查内容、目标客户群体消费行为和市场需求容量调查、项目基本情况调查、营销策划和销售执行阶段市场调查、房地产市场调查流程、房地产市场调查方法等试验重点。

一.房地产市场调查的含义

房地产市场调查是房地产开发企业为了及时做出正确的投资决策和营销决策，客观系统地收集、整理、研究、分析房地产市场的相关信息资料，并将其转化为决策所需的信息的工作过程。

房地产市场调查的作用

有利于企业发现新的市场机遇，确定正确的发展方向

有利于房地产企业及时开发新产品，抢占新市场

有助于企业制定正确的营销战略

有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提高市场竞争力。

二.房地产市场调查的内容

宏观投资环境调查

城市房地产市场概况

基于目标顾客的消费行为与市场需求容量研究

项目基本情况调查

项目所在地区的市场状况

项目开发战略的提案

营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研

宏观投资环境调查

一、政治环境

2、经济环境

3、社会文化环境

政治环境

政治环境主要包括政府的思想观念、工作效率、政策法规等。 一个国家、地区、城市的政治环境如何，直接影响房地产企业正常生产经营活动的开展。

经济环境

国内生产总值、国民收入发展情况； 能源和资源状况城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分； 社会固定资产投资状况、金融、证券市场状况商业零售和贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷状况等。

社会文化环境

居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。 社会文化往往深刻影响整个社会，文化具有相对稳定性，但不是一定的，特别是生活习惯、审美观念往往随着社会生产力的发展而发生一定程度的变化。

城市房地产市场概况

1、一级市场土地出让情况。 包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；

2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；

3、全市房地产价格走势，不同区域和房地产类型价格状况

4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；

5、三级市场交易情况；

6、当地房地产业相关政策法规。

三.目标客户群体消费行为与市场需求容量调查

1、消费者行为调查

2、市场需求容量调查

消费者行为调查

消费者包括房地产商品的现实购买者和潜在购买者。 消费者行为调查的内容包括消费者的社会阶层和数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状和住房消费倾向、购房偏好、购房动机、购房特征等。

市场需求容量调查

需求容量是指有支付能力的市场需求容量。 只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。

商品住宅市场需求容量调查，主要包括以下几个方面。

城市人口、家庭数量和变化趋势

购买力。 包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；

居住现状和改善目标包括自有住房配套率、居住房型、人均居住面积等；

居民日常消费支出水平与消费结构

不同社会阶层和收入水平的居民数量及其不同类型房地产商品对数量、质量、功能、价格的需求特征。

四.项目基本情况调查

地块简介

包括宗界所在地、面积、土地附着物分布、权属、地形地貌、水文地质条件)、项目历史和现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、项目相关投资和开发经营税费政策；

项目所在地区的市场状况

项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公共建设和生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况和竞争水平、主要竞争对手提供的产品和服务

其中，竞争对手的调查还包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品的地理位置、种类、开发规模、产品质量、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平、创新能力和新产品的发展动向。

项目开发战略的提案

1、市场细分与目标市场调查；

2、产品定位，包括产品类型、功能、质量、项目总体规划研究；

3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。

五.营销策划和销售执行阶段市场调研

1、宏观经济环境研究

2、市场供求与竞争对手动态调查

3、消费者调查包括消费者对本企业产品、服务的评价、意见和要求、客户满意度调查；

4、企业自身产品和服务调研，产品优劣分析，满足客户需求存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品市场占有率和销售潜力分析；

5、包括价格调查、产品最优销售价格、新产品定价、旧产品价格调整以及消费者和竞争者对价格波动的反应； 本公司产品价格与竞争企业同类产品价格差异分析。

六.房地产市场调查程序

调查准备阶段

正式调查阶段

结果处理阶段

调查准备阶段

1、确定调查目标

2、初步情况分析

3、制定调查计划

正式调查阶段

1、确定数据来源

2、确定数据采集方法

3、问卷及问卷设计

4、抽样调查

5、实地考察

结果处理阶段

1、资料整理分析

2、编写调查报告

七.房地产市场调查方法

调查方法

1、全面调查法

2、重点调查法

3、抽样调查法

数据收集方法

1、二手资料收集方式：咨询、交换、采购、理赔、委托信息网收集

二手资料的收集步骤二手资料的收集来源

二手资料的收集步骤

首先需要确定必要的资料。

第二步是在企业中查找二手数据。

第三步是从企业外部搜索。

第四步，评估您试图收集或收集的二手数据。 也就是说，评价数据的有效性。

最后一步是确定需要收集的原始数据。 只有决策所需但无法从二手资料中获得的信息才需要收集原始资料

二手资料的来源

1、内部来源：

本人数据库、企业档案、企业内部专家。

2、外部来源

包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业工会、出版社、研究所、银行、消费者组织和其他公司在内的组织。

文献资料。 包括文献目录、工商银行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。

电脑数据库、互联网

外部专家

市场调查公司

2、获取商务资料的途径：向市场调查公司购买

3、原始资料收集方法：

走访方法：面谈调查邮寄调查留置调查电话调查

观察法：直接观察法间接调查法

实验法

普通法

英国法和普通法都要强调重要的年代。 1066年诺曼公爵威廉征服了英国。 这个时期，英格兰本土出现了王位继承问题，威廉认为自己应该成为英格兰的新国王，于是带领诺曼人征服了英格兰。 威廉征服英格兰后，开始推动他的一系列政治法律制度的变革。 所以，一般来说，1006年这次诺曼征服开始了普通法形成的进程。

为了体现王权，进行土地调查，制作《末日审判书》。 在这个过程中代理国王向各地征税的税务官后来成为了第一位巡回法官。

普通法的本意是普遍通用的法律，是按具体案例归纳而成的，人们习惯把普通法称为判例法。

体现王权的令状制也与普通法的发展有着密切的关系。 令状将成为起诉权证明书，没有令状就无法起诉。

注：“程序先于权利”的一般特征。

衡平法：体现法官造法。 衡平法是普通法的补充。

衡平法与普通法的冲突。 这场冲突因詹姆士一世确立了“衡平法优先”的原则而结束。

在英国法的历史形成过程中，普通法的形成主要得益于王权和集权体制的发展，它强调统一性，而衡平法的出现主要是弥补普通法的不足。

制定法： 1215年的《大宪章》是制定法发展的重要进程。

二.美国法

美国法的形成与英国法有着最直接的渊源。

美国法的形成是在自身的历史发展过程中，根据自身需要有选择地取舍普通法。 从大的法律结构和理论背景来看，也属于普通法的系统，但在一些具体的法律制度上，美国法有特别之处。

美国宪法：

1789年，美国第一届联邦议会开幕，正式宣布联邦宪法生效。

美国宪法在其形成过程中奠定了此后美国的法律基础。

三.英美司法系统

法院组织

1 .英国

参议院是实际的最高法院。

2 .美国

双轨制法院组织。

美国有两个法院组织系统：联邦法院组织系统和州法院组织系统。

美国最高法院的司法审查权

“马口铁诉麦迪逊”案确立了司法审查的宪法原则。

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